Panoramas, Vivienne, Colbert, Choiseul, Grand-Cerf. Le 2e concentre les plus beaux passages couverts de Paris — et quelques dizaines de logements qui n'existent nulle part ailleurs.
Paris comptait plus de cent cinquante passages couverts au XIXe siècle ; il en reste une vingtaine, et le 2e arrondissement en concentre les plus remarquables. Le passage des Panoramas (1799) est le plus ancien de la capitale. La galerie Vivienne (1823) et la galerie Colbert (1826) forment l'ensemble néoclassique le plus abouti. Le passage Choiseul (1827) est le plus long, le passage du Grand-Cerf (1825) le plus haut — onze mètres sous verrière.
On y habite, et c'est ce que presque personne ne sait. Quelques dizaines de logements seulement donnent sur ces galeries ou occupent les étages qui les surplombent : anciens appartements de marchands, entresols, ateliers reconvertis. Le médian du 2e s'établit à 11 128 €/m² selon les données DVF DGFIP ; ces biens ne se lisent pas à travers cette grille. Ils se vendent sur leur singularité, et se comparent difficilement.
METROREALTY suit ces adresses depuis 22 ans. Elles demandent une approche particulière : les passages sont généralement des copropriétés privées ouvertes au public, avec des horaires de fermeture, des règlements spécifiques et un entretien de verrière qui pèse sur les charges. Ces points se vérifient avant l'offre.
La plus célèbre, entre la rue Vivienne et la rue des Petits-Champs. Mosaïques au sol signées Facchina, rotonde, escalier à double révolution. Les rares logements aux étages supérieurs sont parmi les plus recherchés du centre de Paris — et changent de main sans annonce.
Mitoyenne de Vivienne, sous sa rotonde et son lustre. Propriété de la Bibliothèque nationale, elle abrite aujourd'hui des institutions universitaires. Peu de logements, mais un voisinage immédiat qui tire vers le haut les immeubles de la rue Vivienne.
Le premier passage couvert de Paris, et le premier lieu de la ville éclairé au gaz. Philatélistes, graveurs, bistrots. Le passage est vivant tard, ce qui plaît à certains et pas à d'autres : à éprouver sur place un soir de semaine.
Cent quatre-vingt-dix mètres entre la rue des Petits-Champs et la rue Saint-Augustin. Céline y a passé son enfance et l'a raconté. Il abrite de véritables maisons de ville, biens rarissimes : une indépendance de maison, dans un passage piéton fermé la nuit.
Le plus haut de Paris, côté Montorgueil. Structure métallique, verrière haute, ateliers de créateurs. Les logements qui y donnent bénéficient d'une lumière zénithale que l'on ne trouve pas dans un immeuble ordinaire.
Vers le Sentier, deux passages plus modestes et beaucoup moins fréquentés. Le Bourg-l'Abbé conserve un portail sculpté remarquable. Les prix y sont plus accessibles : c'est la porte d'entrée de ce marché.
Un logement en passage couvert ne s'estime pas au mètre carré du quartier. La comparaison manque : il s'en vend quelques-uns par an dans tout Paris. Trois éléments font la valeur — la lumière zénithale réelle, l'indépendance d'accès, et la santé de la copropriété du passage, qui porte l'entretien de la verrière. Ce dernier point est décisif : une verrière à reprendre représente un appel de fonds considérable, réparti sur peu de lots. C'est la première chose que nous examinons.
Pour aller au détail — relevé par adresse et par trimestre : les prix rue par rue sur data.metrorealty.fr.
« Des milliers de Parisiens traversent ces galeries chaque jour. Presque aucun n'imagine qu'on y habite. »METROREALTY — agence immobilière, 18 rue Molière, Paris 1er
Le dossier compte autant que la visite : règlement de copropriété du passage, horaires de fermeture, état et calendrier d'entretien de la verrière, répartition des charges entre commerces et logements. METROREALTY vérifie ces points avant l'offre et connaît les syndics de ces copropriétés — peu nombreuses, et très différentes les unes des autres.
Voir nos biensCes biens se vendent mal sur les portails, où ils apparaissent comme des appartements sans vue. Ils se vendent bien à qui cherche exactement cela. Nous estimons sur les rares transactions comparables de tout Paris, préparons le dossier de copropriété en amont, et présentons le bien à une clientèle sensible au patrimoine et aux lieux atypiques.
Estimer mon bienOui. Quelques dizaines de logements donnent sur les galeries du 2e ou occupent les étages qui les surplombent : anciens appartements de marchands, entresols, ateliers reconvertis. Le passage Choiseul abrite même de véritables maisons de ville. Ces biens sont rares — il s'en vend quelques-uns par an dans tout Paris.
Il ne se déduit pas du prix du quartier. Le médian du 2e s'établit à 11 128 €/m² selon les données DVF DGFIP, mais ces biens s'écartent de cette grille dans les deux sens : une singularité recherchée peut valoir une prime, un manque de lumière ou une verrière à reprendre une décote importante. Chaque bien s'apprécie pour lui-même.
La plupart, oui. Ce sont des copropriétés privées ouvertes au public selon des horaires fixés par le règlement — souvent de 7 h à 22 h ou minuit. Les résidents disposent d'un accès permanent. C'est un point à vérifier précisément, car les modalités varient d'un passage à l'autre.
La copropriété du passage, et c'est le point financier décisif. Une verrière du XIXe siècle à restaurer représente un appel de fonds considérable, réparti sur un nombre de lots souvent réduit. L'état de la verrière, les travaux votés et le fonds de travaux figurent parmi les premières pièces que nous demandons.
Cela dépend entièrement du passage. Les Panoramas sont animés tard le soir, avec leurs bistrots ; la galerie Vivienne et le Grand-Cerf sont calmes dès la fermeture. La verrière amplifie les sons du passage mais coupe totalement de la rue : l'expérience sonore n'a rien à voir avec celle d'un appartement ordinaire.
La galerie Vivienne (1823) pour ses mosaïques et sa rotonde, la galerie Colbert (1826) pour sa colonnade, le passage des Panoramas (1799) pour son ancienneté, le passage du Grand-Cerf (1825) pour ses onze mètres sous verrière, le passage Choiseul (1827) pour sa longueur et ses maisons de ville.
Oui, et c'est un marché que l'on ne peut pas traiter par analogie. Notre agence est au 18 rue Molière, à quelques minutes de la galerie Vivienne et du passage Choiseul. Nous suivons ces copropriétés depuis 22 ans, y compris les ventes qui se font entre initiés.
Que vous cherchiez un logement galerie Vivienne ou que vous vendiez une maison de ville passage Choiseul, METROREALTY connaît ces copropriétés et leurs contraintes. Un agent vous répond sous 24 heures.
Approfondir — immobilier Paris 2e arrondissement