Paris 11e arrondissement · Le plus vivant

Immobilier dans le 11e arrondissement de Paris en 2026

De Bastille à Oberkampf, le 11e est l'arrondissement le plus vivant et le plus populaire de Paris. Gentrification progressive, forte tension locative et prix accessibles — un marché dynamique en constante évolution. Médiane DVF stable sur un an au 1er semestre 2026 (9 886 €/m²) — un marché qui résiste.

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9 886 €Prix médian DVF 1er sem. 2026
138 170Habitants
12 360 €Top 10 % (haut de gamme)
01

Énergie Bastille-Oberkampf

De Bastille à Oberkampf, le 11e est le cœur vivant de Paris populaire et créatif. Sa gentrification progressive, portée par les bistrots naturels et les salles de concerts, en fait l'un des marchés les plus dynamiques de la capitale.

02

Tension locative très forte

Avec une tension locative classée très forte, le 11e concentre une demande qui dépasse largement l'offre. Les jeunes actifs, familles primo-accédantes et investisseurs se disputent les meilleures adresses de l'arrondissement.

03

Liquidité internationale

Le 11e arrondissement de Paris affiche une médiane DVF de 9 886 €/m² au 1er semestre 2026 (1 273 ventes), en baisse de 0,1 % sur un an. Délai moyen de vente de METROREALTY : 82 jours.

Marché immobilier

Le 11e en chiffres

Un marché ultra-exclusif, structurellement contraint, soutenu par une demande internationale permanente.

9 886 €/m²
Prix médian 1er sem. 2026 (DVF)
12 360 €/m²
Top 10 % (haut de gamme)
−0,1 %
Évolution de la médiane DVF 1er sem. 2025 → 1er sem. 2026

Sources : DRIHL 2025 (loyer encadré) · DVF DGFiP 1er semestre 2026 (prix médian et volumes ; fichier brut du 12 octobre 2026, provisoire)

Les chiffres DVF du 1er semestre 2026 sont provisoires : fichier DGFiP brut du 12 octobre 2026 (l'administration ajoute des ventes à chaque publication). Sur l'année 2025 complète, la médiane du 11e était de 9 938 €/m² sur 2 455 ventes (fichiers DGFiP). Le détail quartier par quartier.

Évolution historique

Prix médian au m² depuis 2014

1er sem. 2014 8 085 €
1er sem. 2026 9 886 €
Depuis le 1er sem. 2014 +22,3 %

Médiane trimestrielle des ventes DVF d'appartements (fichiers DGFiP bruts) · 50 trimestres · janvier 2014 – juin 2026 · à partir de juillet 2021, mêmes points que data.metrorealty.fr. L'évolution affichée au-dessus compare le 1er semestre 2014 au 1er semestre 2026 (ventes des deux trimestres réunies), à saison comparable. Une médiane de ventes réelles n'est pas corrigée de la composition des biens vendus : elle varie davantage d'un trimestre à l'autre qu'un indice.

Le 11e arrondissement affiche un prix médian de 9 886 €/m² au 1er semestre 2026 (DVF DGFiP), avec une fourchette de 7 435 à 12 360 €/m² sur 1 273 transactions.

Avec une médiane DVF de 9 938 €/m² sur l'année 2025 (2 455 ventes), le 11e arrondissement présente un profil de marché bien identifié. Les acquéreurs y trouvent une combinaison spécifique de patrimoine, qualité de vie et accessibilité.

Performance énergétique

DPE des logements
du 11e arrondissement

52 283 diagnostics énergétiques émis sur des appartements depuis juillet 2021. La classe DPE moyenne pondérée s'établit à D.

52 283
DPE émis
depuis juillet 2021
D
Classe moyenne
moyenne pondérée
55 %
Au-dessus de E
28 518 logements (A à D)
18 %
En-dessous de E
9 648 logements (F-G)
Distribution des classes DPE — appartements Échelle ADEME : du froid (A) au chaud (G)
A0.1 % B1.2 % C19.9 % D33.3 % E27.0 % F11.0 % G7.4 %
← Sobre / faible consommation Forte consommation / passoire →

Source : ADEME — DPE Logements existants (depuis juillet 2021) · filtre type_batiment=appartement, code_postal_ban=75011.

Pour aller au détail — prix par rue, par adresse et par trimestre : Paris 11e arrondissement sur data.metrorealty.fr.

Pour estimer un appartement dans le 11e, quartier par quartier et rue par rue : l'estimation d'un appartement dans le 11e.

Histoire

Du Faubourg
Saint-Antoine à Bastille

Berceau de la Révolution et de la Commune de Paris, le 11ème arrondissement est aujourd'hui la capitale de la nuit parisienne et de la gastronomie créative. Entre Bastille, Oberkampf et République, cet arrondissement populaire et créatif accueille une jeunesse cosmopolite attirée par ses bistrots naturels, ses salles de concerts et son énergie sans équivalent.

Cirque d'Hiver — Paris 11e arrondissement
Qualité de vie

Entre tradition
et nuit branchée

Le 11ème est l'arrondissement le plus vivant et le plus festif de Paris, avec une densité de bars, restaurants et salles de spectacle qui n'a pas d'équivalent dans la capitale. Les marchés de la Bastille (boulevard Richard-Lenoir) et d'Aligre sont parmi les plus beaux et les plus populaires de Paris. L'esprit de quartier y est fort, avec une solidarité entre commerçants et habitants qui résiste à la gentrification.

L'arrondissement est également l'un des mieux pourvus en lieux culturels alternatifs : le Bataclan, la Maroquinerie, le nouveau cirque d'hiver et des dizaines de salles de concerts indépendantes font du 11ème une scène musicale vivante et diverse. La place de la République, réaménagée en 2013, est devenue l'une des plus grandes places piétonnes de Paris.

Rue de Charonne / Oberkampf — Paris 11e arrondissement
Le saviez-vous ?

Trois anecdotes
du 11e arrondissement

— Anecdote 01

La prise de la Bastille, le 14 juillet 1789, ne libéra en réalité que sept prisonniers, dont quatre faussaires, deux fous et un libertin. La forteresse médiévale était quasi vide et sur le point d'être démolie — mais son symbole de tyrannie royale en fit le déclencheur de la Révolution française.

— Anecdote 02

Le faubourg Saint-Antoine, cœur historique de l'ébénisterie parisienne depuis le XVIIe siècle, concentre encore aujourd'hui des dizaines d'ateliers d'artisans du meuble dans ses cours intérieures. Cette tradition artisanale, protégée par des baux commerciaux spécifiques, résiste à la pression immobilière et perpétue un savoir-faire inscrit au patrimoine immatériel.

— Anecdote 03

Le marché d'Aligre, au cœur du 11ème, est le seul marché de Paris où les prix pratiqués restent inférieurs à ceux des supermarchés. Cette tradition de vente au meilleur prix, héritée des revendeurs des Halles centrales, est jalousement préservée par l'association des commerçants qui refuse l'installation de stands gastronomiques trop onéreux.

Notre regard
Le 11ème est l'arrondissement où les Parisiens aiment vraiment vivre — pas pour être vus, mais pour se sentir chez eux. Sa rue Oberkampf est l'une des plus animées de la capitale le soir venu, mais le matin, ses habitants filent chercher leur baguette chez un boulanger qu'ils connaissent depuis dix ans. Le marché d'Aligre, à deux pas de la Bastille, est peut-être le plus généreux de Paris — une promesse de qualité quotidienne que ses résidents ne traderaient pour rien au monde. Ses cours intérieures fleuries, ses passages secrets et les ateliers d'ébénisterie du faubourg Saint-Antoine perpétuent une tradition artisanale unique qui donne à tout l'arrondissement son caractère irremplaçable.
— METROREALTY · 22 ans d'expertise à Paris
Cartographie

Les quatre
sous-quartiers du 11e

Chaque secteur du 11e a son identité, son ambiance et sa typologie de biens. Cliquez sur la carte ou les cards pour visualiser leur emprise.

Carte interactive Survolez un quartier
Folie-Méricourt Saint-Ambroise Roquette Sainte-Marguerite
Quartier 01 Patrimonial

Folie-Méricourt

Folie-Méricourt, au nord de l'arrondissement entre République et Oberkampf, est le quartier le plus créatif du 11ème. Ses ateliers d'artistes, ses galeries alternatives et ses cafés de spécialité attirent une population de graphistes, photographes et architectes qui ont transformé ce secteur industriel en quartier branché. Les appartements dans les anciens ateliers, souvent dotés de grandes hauteurs sous plafond, constituent des biens très recherchés.

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Quartier 02 Animé

Saint-Ambroise

Saint-Ambroise, autour de l'église éponyme et de la rue Saint-Maur, est le quartier le plus résidentiel et le plus familial du 11ème. Son marché, ses écoles primaires réputées et ses immeubles haussmanniens calmes en font un secteur très apprécié des familles qui souhaitent vivre dans l'animation du 11ème sans les nuisances sonores des nuits de la Bastille.

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Quartier 03 Secret

Roquette

Roquette, entre la Bastille et le cimetière du Père-Lachaise, est le cœur de la vie nocturne et gastronomique du 11ème. La rue de la Roquette et ses transversales concentrent le plus grand nombre de restaurants naturels, de bars à cocktails et de caves à vins de Paris. Les appartements dans ce secteur sont très demandés par les jeunes professionnels qui apprécient l'effervescence du quartier.

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Quartier 04 Luxe

Sainte-Marguerite

Sainte-Marguerite, dans le prolongement du faubourg Saint-Antoine vers Nation, est le quartier le plus populaire et le plus authentique du 11ème. Ses artisans du meuble, ses bistrots traditionnels et ses boulangeries familiales perpétuent une tradition de Paris populaire qui résiste à la gentrification. Les prix y sont encore parmi les plus accessibles de l'arrondissement.

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Patrimoine

Lieux emblématiques

Place de la Bastille

Symbole de la Révolution, colonne de Juillet, Opéra Bastille (1989).

Cirque d'Hiver

Plus ancien cirque permanent de Paris (1852), façade néo-classique d'Hittorff.

Marché d'Aligre

Marché alimentaire historique, brocante quotidienne, ambiance populaire.

Rue de Lappe

Bal-musette historique, scène nocturne festive du Faubourg Saint-Antoine.

Rue Oberkampf

Cœur nocturne et créatif du 11ᵉ, bars cool et cuisine du monde.

Rue de Charonne

Artère branchée bourgeois-bohème, restaurants pointus et boutiques designer.

Guide vendeur

Vendre dans le 11e
au meilleur prix

Tout ce qu'il faut savoir pour réussir la vente de votre bien dans le 11e arrondissement.

8 750 — 11 000 €
Moitié centrale des ventes DVF 1er sem. 2026 (P25–P75)
12 360 €
Haut du marché : 10 % des ventes DVF 1er sem. 2026 au-delà (P90)
−0,1 %
Évolution de la médiane DVF (1er sem. 2025 → 1er sem. 2026)

Atouts qui valorisent votre bien

  • Vie nocturne Oberkampf/Charonne
  • Loft d'atelier industriel
  • Étage élevé avec balcon
  • Adresse Bastille recherchée
  • Marchés quotidiens à pied

Frictions à anticiper

  • Bruit nocturne sur les axes festifs
  • Copropriété sans rénovation
  • RDC sur rue passante
  • Charges anciennes mal réparties

Biens les mieux vendus

  • Lofts Bastille rénovés
  • Pieds-à-terre Charonne
  • Familiaux côté Saint-Ambroise
  • Appartements terrasse Oberkampf
Checklist en 7 étapes

Ce qu'il faut préparer pour vendre dans le 11e

  1. Estimation professionnelle indépendante : faire valider la valeur par un expert qui connaît la copropriété et la rue.
  2. Diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb (immeubles avant 1949), électricité, gaz, mesurage Loi Carrez.
  3. 3 derniers PV d'AG de copropriété : transparence sur les travaux votés, charges, contentieux.
  4. Règlement de copropriété et état descriptif de division à jour.
  5. Home staging avant les visites : photos professionnelles, dépersonnalisation, mise en scène.
  6. Mandat exclusif recommandé pour la réactivité, l'effet de levier marketing et l'accès au réseau d'acquéreurs qualifiés.
  7. Anticiper les questions : charges mensuelles, fonds de travaux, projets de copropriété, vétusté ascenseur.
En bref

Le 11e
en quelques traits

Profil acquéreur, ambiance et typologies recherchées dans le 11e arrondissement.

Idéal pour

Jeune actif urbain Investisseur locatif Famille primo-accédante

Ambiance

Populaire & gentrifié Nocturne Artisanal
Tension du marché : très forte

Typologies les plus recherchées

  • T2 Oberkampf/Bastille
  • T3 familial
  • Studio locatif
Stratégies & expertise METROREALTY

Investir dans le 11e
avec un partenaire de confiance

Deux stratégies-types adaptées au cœur de Paris, mises en œuvre par 22 ans d'expertise terrain.

— Oberkampf locatif

La rentabilité populaire

Le 11ème combine une demande locative très forte avec des prix encore accessibles. C'est l'un des meilleurs rapports rendement/liquidité de Paris intra-muros.

Rentabilité brute estimée : ~3,2 %
— Familial en devenir

S'installer dans le 11ème

Le 11ème est idéal pour une première acquisition familiale à Paris. Les T3/T4 entre 500 000 et 750 000 euros sont plus accessibles que dans les arrondissements voisins, avec une vraie vie de quartier.

Budget cible : 400 000 – 700 000 €
Notre expertise

22 ans dans le 11e arrondissement

METROREALTY accompagne depuis 22 ans les transactions les plus exigeantes du 11e arrondissement. Nos conseillers connaissent les copropriétés et les rues de l'arrondissement. De la négociation d'un appartement Bastille à la cession d'un local commercial Oberkampf, nous défendons vos intérêts avec discrétion et expertise.

Notre implantation au 18 rue Molière, à 200 mètres du Palais-Royal, nous donne une connaissance de terrain des copropriétés, des particularités juridiques (immeubles classés, servitudes, droits de préemption) et des acquéreurs internationaux qui font le marché.

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Questions fréquentes

Vos questions sur
le 11e arrondissement

Le prix médian au m² dans le 11e arrondissement s'établit à 9 886 €/m² au 1er semestre 2026 selon les données DVF DGFiP. La fourchette s'étend de 7 435 €/m² (P10, entrée de gamme) à 12 360 €/m² (P90, top 10 %), sur 1 273 transactions appartements enregistrées.

La médiane DVF des ventes d'appartements a reculé de 0,1 % entre le 1er semestre 2025 et le 1er semestre 2026 (fichier DGFiP brut, provisoire). Entre 2021 et 2025, elle a reculé de 9,7 % (médianes annuelles), reflétant la correction du marché parisien.

Le marché du 11e arrondissement a enregistré 1 273 transactions au 1er semestre 2026 selon les données DVF DGFiP. Ce volume traduit un marché actif, accessible à différents profils d'acquéreurs.

Le loyer médian de référence DRIHL 2025 s'élève à 26,4 €/m²/mois. Le loyer plafond autorisé est de 35,76 €/m², le minorant à 20,86 €/m². Le rendement brut indicatif (loyer encadré × 12 / prix m²) s'établit autour de 3,0 %.

Les abords du Bastille et la Oberkampf, ainsi que Charonne sont les secteurs les plus prisés du 11e arrondissement.

Oui, le 11e est l'un des arrondissements les plus vivants de Paris à l'année. Sa vie de quartier intense, ses marchés, ses restaurants et bars branchés en font un cadre très apprécié. La bonne desserte en transports — lignes 1, 3, 5, 8, 9 et RER A — est un atout majeur.

Disponibles à la vente

Actuellement à la vente dans le 11e arrondissement

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