Paris 20e arrondissement · Belleville créatif

Immobilier dans le 20e arrondissement de Paris en 2026

Belleville, Ménilmontant, Père-Lachaise : le 20e est le Paris authentique et créatif par excellence. En pleine gentrification, il attire primo-accédants et investisseurs locatifs séduits par son énergie populaire. +2,3 % sur un an (médiane DVF, 1er semestre 2026) — un marché abordable en pleine valorisation.

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8 444 €Prix médian DVF 1er sem. 2026
185 140Habitants
10 515 €Top 10 % (haut de gamme)
01

Belleville & Père-Lachaise

Du cimetière du Père-Lachaise aux guinguettes de Belleville, le 20e incarne Paris populaire et créatif dans sa version la plus authentique. Sa gentrification progressive, portée par Ménilmontant, attire une clientèle jeune et dynamique.

02

Gentrification avancée

Ménilmontant et Belleville-haut ont amorcé une gentrification clairement engagée. Avec +2,3 % sur un an (médiane DVF), le 20e confirme l'attractivité d'un arrondissement qui reste accessible aux primo-accédants et aux investisseurs cherchant de la valeur à terme.

03

Liquidité internationale

Le 20e arrondissement de Paris affiche une médiane DVF de 8 444 €/m² au 1er semestre 2026 (959 ventes), en hausse de 2,3 % sur un an. Délai moyen de vente de METROREALTY : 82 jours.

Marché immobilier

Le 20e en chiffres

Un marché ultra-exclusif, structurellement contraint, soutenu par une demande internationale permanente.

8 444 €/m²
Prix médian 1er sem. 2026 (DVF)
10 515 €/m²
Top 10 % (haut de gamme)
+2,3 %
Évolution de la médiane DVF 1er sem. 2025 → 1er sem. 2026

Sources : DRIHL 2025 (loyer encadré) · DVF DGFiP 1er semestre 2026 (prix médian et volumes ; fichier brut du 12 octobre 2026, provisoire)

Les chiffres DVF du 1er semestre 2026 sont provisoires : fichier DGFiP brut du 12 octobre 2026 (l'administration ajoute des ventes à chaque publication). Sur l'année 2025 complète, la médiane du 20e était de 8 360 €/m² sur 1 963 ventes (fichiers DGFiP). Le détail quartier par quartier.

Évolution historique

Prix médian au m² depuis 2014

1er sem. 2014 6 782 €
1er sem. 2026 8 444 €
Depuis le 1er sem. 2014 +24,5 %

Médiane trimestrielle des ventes DVF d'appartements (fichiers DGFiP bruts) · 50 trimestres · janvier 2014 – juin 2026 · à partir de juillet 2021, mêmes points que data.metrorealty.fr. L'évolution affichée au-dessus compare le 1er semestre 2014 au 1er semestre 2026 (ventes des deux trimestres réunies), à saison comparable. Une médiane de ventes réelles n'est pas corrigée de la composition des biens vendus : elle varie davantage d'un trimestre à l'autre qu'un indice.

Le 20e arrondissement affiche un prix médian de 8 444 €/m² au 1er semestre 2026 (DVF DGFiP), avec une fourchette de 6 265 à 10 515 €/m² sur 959 transactions.

Avec une médiane DVF de 8 360 €/m² sur l'année 2025 (1 963 ventes), le 20e arrondissement présente un profil de marché bien identifié. Les acquéreurs y trouvent une combinaison spécifique de patrimoine, qualité de vie et accessibilité.

Performance énergétique

DPE des logements
du 20e arrondissement

69 913 diagnostics énergétiques émis sur des appartements depuis juillet 2021. La classe DPE moyenne pondérée s'établit à D.

69 913
DPE émis
depuis juillet 2021
D
Classe moyenne
moyenne pondérée
64 %
Au-dessus de E
44 979 logements (A à D)
12 %
En-dessous de E
8 544 logements (F-G)
Distribution des classes DPE — appartements Échelle ADEME : du froid (A) au chaud (G)
A0.2 % B1.1 % C31.6 % D31.5 % E23.4 % F8.1 % G4.2 %
← Sobre / faible consommation Forte consommation / passoire →

Source : ADEME — DPE Logements existants (depuis juillet 2021) · filtre type_batiment=appartement, code_postal_ban=75020.

Pour aller au détail — prix par rue, par adresse et par trimestre : Paris 20e arrondissement sur data.metrorealty.fr.

Pour estimer un appartement dans le 20e, quartier par quartier et rue par rue : l'estimation d'un appartement dans le 20e.

Histoire

De Belleville
à Ménilmontant

Belleville, Ménilmontant, Père-Lachaise : le 20ème arrondissement est l'âme populaire et artistique de Paris, le quartier d'Édith Piaf et de Maurice Chevalier. Ses rues en pente, ses villas cachées, ses ateliers d'artistes et son cimetière mythique en font l'un des arrondissements les plus attachants et les plus authentiques de la capitale.

Belleville — street art — Paris 20e arrondissement
Qualité de vie

Street art, café
et hauteurs

Vivre dans le 20ème, c'est habiter dans un Paris populaire, créatif et profondément humain. Le cimetière du Père-Lachaise, avec ses 44 hectares d'allées ombragées et ses tombes de Chopin, Proust, Jim Morrison et Oscar Wilde, est l'un des lieux de promenade les plus prisés de Paris — une nécropole vivante où les Parisiens viennent rêver autant que se recueillir. Le Parc de Belleville offre depuis ses terrasses l'un des plus beaux panoramas sur les toits de Paris.

La vie de quartier du 20ème est intense et authentique : la Bellevilloise (premier café coopératif de France), le marché de Belleville, les ateliers d'artistes de la rue Pixérécourt et les restaurants créatifs de la rue de Ménilmontant créent une ambiance culturelle et populaire sans équivalent à Paris.

Ménilmontant — Paris 20e arrondissement
Le saviez-vous ?

Trois anecdotes
du 20e arrondissement

— Anecdote 01

Édith Piaf, née Édith Giovanna Gassion en 1915, est selon la légende la plus tenace née dans une rue du 20ème arrondissement — plus précisément rue de Belleville, devant le n°72, où une plaque commémorative affirme qu'un agent de police l'a trouvée enveloppée dans un manteau de garde républicaine. La réalité est plus prosaïque : l'état civil indique qu'elle est née à la Salpêtrière, mais la légende de Belleville est trop belle pour mourir.

— Anecdote 02

Le cimetière du Père-Lachaise, ouvert en 1804 sur les terrains d'une maison de campagne du père François d'Aix de La Chaise — confesseur de Louis XIV — fut boudé par les Parisiens à son ouverture. La Ville dut y transférer les restes de Molière, La Fontaine, Héloïse et Abélard pour attirer les familles, une stratégie marketing funèbre qui fonctionna immédiatement.

— Anecdote 03

La Commune de Paris, en mai 1871, trouva sa défaite finale dans les allées du Père-Lachaise lors de la 'Semaine sanglante'. Les derniers fédérés furent exécutés contre le mur de la 97ème division, depuis lors appelé le 'Mur des Fédérés', qui reste un lieu de pèlerinage politique chaque année pour les syndicats et partis de gauche.

Notre regard
Le 20ème révèle la vérité la plus nue et la plus attachante de Paris. À Belleville, les boutiques d'artisans côtoient les galeries d'art et les restaurants qui embaument la coriandre et le cumin — une symphonie métissée que ses habitants défendent avec une passion tranquille et sans esbroufe. Le Père-Lachaise, grand jardin de verdure et de mémoire où dorment Chopin, Proust et Édith Piaf, est le lieu de promenade quotidien de milliers de résidents qui n'ont pas besoin d'aller plus loin pour trouver la beauté. Un arrondissement qui ne ressemble à personne d'autre, qui ne cherche pas à plaire à tout le monde — et c'est précisément ce qui le rend inoubliable.
— METROREALTY · 22 ans d'expertise à Paris
Cartographie

Les quatre
sous-quartiers du 20e

Chaque secteur du 20e a son identité, son ambiance et sa typologie de biens. Cliquez sur la carte ou les cards pour visualiser leur emprise.

Carte interactive Survolez un quartier
Belleville Saint-Fargeau Père-Lachaise Charonne
Quartier 01 Patrimonial

Belleville

Belleville est le quartier le plus vivant et le plus cosmopolite du 20ème, carrefour de cultures africaines, asiatiques et maghrébines qui coexistent dans une effervescence unique. Son marché du mardi et vendredi, ses ateliers d'artistes ouverts au public lors des Journées Portes Ouvertes, et ses restaurants de toutes les cuisines du monde en font l'un des quartiers les plus stimulants de Paris. Les prix y progressent régulièrement, portés par l'attractivité croissante du secteur.

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Quartier 02 Animé

Saint-Fargeau

Saint-Fargeau, au nord-est de l'arrondissement entre les Lilas et la porte des Lilas, est le quartier le plus résidentiel et le plus calme du 20ème. Ses rues tranquilles, ses jardins de copropriété et sa population stable de familles établies créent une atmosphère de banlieue bien intégrée à Paris. Les prix y sont parmi les plus accessibles de l'arrondissement et offrent un excellent rapport qualité-emplacement.

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Quartier 03 Secret

Père-Lachaise

Père-Lachaise, autour du grand cimetière et de la rue de la Roquette, est le quartier le plus paisible et le plus littéraire du 20ème. Ses bistrots discrets, ses librairies d'occasion et ses rues calmes lui confèrent une atmosphère particulière, à mi-chemin entre le 11ème branché et le 20ème populaire. Les appartements dans les immeubles haussmanniens bien conservés de ce secteur sont très demandés par les amateurs d'art et de tranquillité.

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Quartier 04 Luxe

Charonne

Charonne, l'ancien village aux ruelles pittoresques et à l'église perchée de Saint-Germain-de-Charonne, est l'un des coins les plus secrets et les plus attachants du 20ème. Ses maisons de ville, ses jardins en terrasse et sa vue sur Paris en font un secteur très prisé des connaisseurs qui recherchent l'authenticité et le calme dans un quartier populaire. Les villas et impasses de Charonne constituent des biens exceptionnels à la valeur intemporelle.

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Patrimoine

Lieux emblématiques

Cimetière du Père-Lachaise

Plus grande nécropole de Paris (44 ha), Édith Piaf, Jim Morrison, Oscar Wilde.

Belleville

Quartier multiculturel, street art, cuisine asiatique et nord-africaine.

Parc de Belleville

Belvédère panoramique sur Paris, vignes urbaines et cascades.

Ménilmontant

Village dans la ville, ruelles pentues, ateliers d'artistes et bistrots.

Cité Leroy

Voie privée XIXᵉ, maisonnettes et jardin partagé, secret du 20ᵉ.

Rue des Pyrénées

Axe central du 20ᵉ, marché Mortier et ambiance authentique.

Guide vendeur

Vendre dans le 20e
au meilleur prix

Tout ce qu'il faut savoir pour réussir la vente de votre bien dans le 20e arrondissement.

7 415 — 9 481 €
Moitié centrale des ventes DVF 1er sem. 2026 (P25–P75)
10 515 €
Haut du marché : 10 % des ventes DVF 1er sem. 2026 au-delà (P90)
+2,3 %
Évolution de la médiane DVF (1er sem. 2025 → 1er sem. 2026)

Atouts qui valorisent votre bien

  • Quartier authentique et créatif
  • Vue Paris depuis les hauteurs
  • Loft d'atelier d'artiste
  • Maisonnette Cité Leroy/Cité Aubry
  • Marchés et bistrots de quartier

Frictions à anticiper

  • Pentes raides Ménilmontant/Belleville
  • Quartiers Saint-Blaise/Réunion sensibles
  • Copropriété sans rénovation
  • Charges anciennes mal réparties

Biens les mieux vendus

  • Maisonnettes Cité Leroy
  • Lofts atelier Père-Lachaise
  • Familiaux Gambetta
  • Pieds-à-terre Belleville
Checklist en 7 étapes

Ce qu'il faut préparer pour vendre dans le 20e

  1. Estimation professionnelle indépendante : faire valider la valeur par un expert qui connaît la copropriété et la rue.
  2. Diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb (immeubles avant 1949), électricité, gaz, mesurage Loi Carrez.
  3. 3 derniers PV d'AG de copropriété : transparence sur les travaux votés, charges, contentieux.
  4. Règlement de copropriété et état descriptif de division à jour.
  5. Home staging avant les visites : photos professionnelles, dépersonnalisation, mise en scène.
  6. Mandat exclusif recommandé pour la réactivité, l'effet de levier marketing et l'accès au réseau d'acquéreurs qualifiés.
  7. Anticiper les questions : charges mensuelles, fonds de travaux, projets de copropriété, vétusté ascenseur.
En bref

Le 20e
en quelques traits

Profil acquéreur, ambiance et typologies recherchées dans le 20e arrondissement.

Idéal pour

Primo-accédant Investisseur locatif Famille budget parisien

Ambiance

Populaire & diversifié En gentrification Belleville/Ménilmontant
Tension du marché : forte

Typologies les plus recherchées

  • T2/T3 Belleville
  • Studio Ménilmontant
  • T3 familial Père-Lachaise
Stratégies & expertise METROREALTY

Investir dans le 20e
avec un partenaire de confiance

Deux stratégies-types adaptées au cœur de Paris, mises en œuvre par 22 ans d'expertise terrain.

— Ménilmontant locatif

La rentabilité bohème

Ménilmontant est devenu l'un des secteurs les plus tendance de Paris est, avec une population jeune et créative très recherchée des propriétaires. Les T2 bien rénovés se louent facilement.

Rentabilité brute estimée : ~3,4 %
— Père-Lachaise résidentiel

Le calme du 20ème

Les abords du cimetière du Père-Lachaise offrent une tranquillité inhabituelle pour Paris est : peu de circulation, verdure, ambiance résidentielle calme. Prisés des familles qui apprécient l'authenticité du 20ème.

Budget cible : 320 000 – 550 000 €
Notre expertise

22 ans dans le 20e arrondissement

METROREALTY accompagne depuis 22 ans les transactions les plus exigeantes du 20e arrondissement. Nos conseillers connaissent les copropriétés et les rues de l'arrondissement. De la négociation d'un appartement Père-Lachaise à la cession d'un local commercial Belleville, nous défendons vos intérêts avec discrétion et expertise.

Notre implantation au 18 rue Molière, à 200 mètres du Palais-Royal, nous donne une connaissance de terrain des copropriétés, des particularités juridiques (immeubles classés, servitudes, droits de préemption) et des acquéreurs internationaux qui font le marché.

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Nos ventes

Nos dernières ventes
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Vendu en septembre 2026
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Questions fréquentes

Vos questions sur
le 20e arrondissement

Le prix médian au m² dans le 20e arrondissement s'établit à 8 444 €/m² au 1er semestre 2026 selon les données DVF DGFiP. La fourchette s'étend de 6 265 €/m² (P10, entrée de gamme) à 10 515 €/m² (P90, top 10 %), sur 959 transactions appartements enregistrées.

La médiane DVF des ventes d'appartements a progressé de 2,3 % entre le 1er semestre 2025 et le 1er semestre 2026 (fichier DGFiP brut, provisoire). Entre 2021 et 2025, elle a reculé de 12,8 % (médianes annuelles), reflétant la correction du marché parisien.

Le marché du 20e arrondissement a enregistré 959 transactions au 1er semestre 2026 selon les données DVF DGFiP. Ce volume traduit un marché actif, accessible à différents profils d'acquéreurs.

Le loyer médian de référence DRIHL 2025 s'élève à 23,8 €/m²/mois. Le loyer plafond autorisé est de 35,76 €/m², le minorant à 20,86 €/m². Le rendement brut indicatif (loyer encadré × 12 / prix m²) s'établit autour de 3,0 %.

Les abords du Père-Lachaise et la Belleville, ainsi que Ménilmontant sont les secteurs les plus prisés du 20e arrondissement.

Oui, le 20e est très vivant et agréable à l'année. Entre Belleville et Ménilmontant, la vie de quartier est intense : marchés, restaurants ethniques, galeries d'art et ambiance créative. Le Père-Lachaise apporte une touche de verdure et de calme très appréciée des résidents.

Disponibles à la vente

Actuellement à la vente dans le 20e arrondissement

PARIS 20E – BELLEVILLE / JOURDAIN – APPARTEMENT LUMINEUX EN ÉTAGE ÉLEVÉ AVEC BALCON – VUE DÉGAGÉE – À RÉNOVER

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Appartement — Balcon, Ascenseur

335 000 €

2 pièces39,1 m²1 ch.
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