Paris 13e arrondissement · BnF & Butte-aux-Cailles

Immobilier dans le 13e arrondissement de Paris en 2026

De la Bibliothèque nationale de France à la Butte-aux-Cailles, le 13e conjugue modernité et authenticité. Multiculturel, universitaire et en pleine transformation — un arrondissement aux multiples facettes pour investisseurs avisés. ZAC Rive Gauche et Chinatown : deux moteurs de valorisation distinctifs.

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8 636 €Prix médian DVF 1er sem. 2026
181 271Habitants
10 816 €Top 10 % (haut de gamme)
01

Butte-aux-Cailles & BnF

Entre le village pittoresque de la Butte-aux-Cailles et les grandes institutions culturelles — Bibliothèque nationale de France, Paris Cité — le 13e est l'arrondissement le plus contrasté et le plus attachant de Paris.

02

Multiculturel en devenir

ZAC Rive Gauche en développement, demande locative universitaire très forte et secteurs en pleine gentrification : le 13e affiche des fondamentaux solides. Son Chinatown et sa vie multiculturelle en font l'un des arrondissements les plus dynamiques du sud parisien.

03

Liquidité internationale

Le 13e arrondissement de Paris affiche une médiane DVF de 8 636 €/m² au 1er semestre 2026 (695 ventes), en hausse de 0,6 % sur un an. Délai moyen de vente de METROREALTY : 82 jours.

Marché immobilier

Le 13e en chiffres

Un marché ultra-exclusif, structurellement contraint, soutenu par une demande internationale permanente.

8 636 €/m²
Prix médian 1er sem. 2026 (DVF)
10 816 €/m²
Top 10 % (haut de gamme)
+0,6 %
Évolution de la médiane DVF 1er sem. 2025 → 1er sem. 2026

Sources : DRIHL 2025 (loyer encadré) · DVF DGFiP 1er semestre 2026 (prix médian et volumes ; fichier brut du 12 octobre 2026, provisoire)

Les chiffres DVF du 1er semestre 2026 sont provisoires : fichier DGFiP brut du 12 octobre 2026 (l'administration ajoute des ventes à chaque publication). Sur l'année 2025 complète, la médiane du 13e était de 8 643 €/m² sur 1 524 ventes (fichiers DGFiP). Le détail quartier par quartier.

Évolution historique

Prix médian au m² depuis 2014

1er sem. 2014 7 500 €
1er sem. 2026 8 636 €
Depuis le 1er sem. 2014 +15,1 %

Médiane trimestrielle des ventes DVF d'appartements (fichiers DGFiP bruts) · 50 trimestres · janvier 2014 – juin 2026 · à partir de juillet 2021, mêmes points que data.metrorealty.fr. L'évolution affichée au-dessus compare le 1er semestre 2014 au 1er semestre 2026 (ventes des deux trimestres réunies), à saison comparable. Une médiane de ventes réelles n'est pas corrigée de la composition des biens vendus : elle varie davantage d'un trimestre à l'autre qu'un indice.

Le 13e arrondissement affiche un prix médian de 8 636 €/m² au 1er semestre 2026 (DVF DGFiP), avec une fourchette de 6 443 à 10 816 €/m² sur 695 transactions.

Avec une médiane DVF de 8 643 €/m² sur l'année 2025 (1 524 ventes), le 13e arrondissement présente un profil de marché bien identifié. Les acquéreurs y trouvent une combinaison spécifique de patrimoine, qualité de vie et accessibilité.

Performance énergétique

DPE des logements
du 13e arrondissement

71 441 diagnostics énergétiques émis sur des appartements depuis juillet 2021. La classe DPE moyenne pondérée s'établit à D.

71 441
DPE émis
depuis juillet 2021
D
Classe moyenne
moyenne pondérée
66 %
Au-dessus de E
46 938 logements (A à D)
11 %
En-dessous de E
7 645 logements (F-G)
Distribution des classes DPE — appartements Échelle ADEME : du froid (A) au chaud (G)
A0.2 % B1.2 % C34.4 % D29.9 % E23.6 % F7.1 % G3.6 %
← Sobre / faible consommation Forte consommation / passoire →

Source : ADEME — DPE Logements existants (depuis juillet 2021) · filtre type_batiment=appartement, code_postal_ban=75013.

Pour aller au détail — prix par rue, par adresse et par trimestre : Paris 13e arrondissement sur data.metrorealty.fr.

Pour estimer un appartement dans le 13e, quartier par quartier et rue par rue : l'estimation d'un appartement dans le 13e.

Histoire

Des Gobelins
à la Butte

Le 13ème arrondissement est le Paris des contrastes assumés : la Butte-aux-Cailles populaire et révolutionnaire voisine avec le Chinatown le plus vivant d'Europe, tandis que la BnF de Perrault et les universités de Paris Rive Gauche ont transformé d'anciens entrepôts en pôle intellectuel et culturel majeur.

Manufacture des Gobelins — Paris 13e arrondissement
Qualité de vie

Diversité culturelle
et art urbain

La vie dans le 13ème offre une diversité culturelle et gastronomique sans équivalent à Paris. Le Chinatown des avenues de Choisy et d'Ivry, avec ses supermarchés asiatiques, ses restaurants cantonais et ses boutiques d'import, constitue une expérience sensorielle unique en Europe. La Butte-aux-Cailles, avec ses guinguettes, ses murals et ses ruelles pavées, possède une ambiance de quartier bohème et convivial que les habitants défendent farouchement.

La BnF François-Mitterrand et les universités Paris VII et XIII ont transformé le secteur Rive Gauche en quartier étudiant et intellectuel dynamique, avec une offre culturelle (cinémas MK2, galeries, scènes de spectacle) en constante expansion.

Butte-aux-Cailles — Paris 13e arrondissement
Le saviez-vous ?

Trois anecdotes
du 13e arrondissement

— Anecdote 01

La Manufacture des Gobelins, fondée en 1662 par Colbert pour fournir les meubles et tapisseries de la Cour de Versailles, est toujours en activité dans le 13ème. Ses artisans perpétuent des techniques de tissage de haute lisse qui n'ont pas changé depuis le XVIIe siècle, produisant des tapisseries pour les monuments nationaux et les ambassades françaises.

— Anecdote 02

Les Frigos, anciens entrepôts frigorifiques de la gare d'Austerlitz transformés en ateliers d'artistes dans les années 1980, ont été le modèle de toutes les reconversions créatives parisiennes qui ont suivi. Ces 25 000 m² d'ateliers abritent encore aujourd'hui plus de 200 artistes et artisans d'art, après avoir failli être démolis pour un programme résidentiel.

— Anecdote 03

Le 13ème arrondissement accueille la communauté chinoise la plus ancienne de France, installée dès les années 1920 autour de la rue du Disque. La vague migratoire vietnamienne et cambodgienne des années 1970, suite à la chute de Saigon, transforma le quartier en Chinatown d'envergure internationale.

Notre regard
Ce que les habitants du 13ème découvrent rapidement, c'est l'art de vivre à une échelle différente — plus ample, plus diverse, plus libre. La Butte-aux-Cailles, avec ses maisons à colombages et ses bars coopératifs, ressemble à un village alternatif posé sur une colline au-dessus des grands boulevards. Les galeries de la rue Louise Weiss et les fresques murales du quartier en font un foyer permanent de l'art contemporain parisien, à deux pas de la BnF et des universités de Paris Rive Gauche. Ses habitants sont fiers d'un arrondissement qui ne ressemble à aucun autre et qui l'assume pleinement — une fierté que METROREALTY partage et que les chiffres du marché commencent à refléter.
— METROREALTY · 22 ans d'expertise à Paris
Cartographie

Les quatre
sous-quartiers du 13e

Chaque secteur du 13e a son identité, son ambiance et sa typologie de biens. Cliquez sur la carte ou les cards pour visualiser leur emprise.

Carte interactive Survolez un quartier
Salpêtrière Gare Maison-Blanche Croulebarbe
Quartier 01 Patrimonial

Salpêtrière

Salpêtrière, autour du grand hôpital historique et des facultés de médecine, est le quartier le plus institutionnel du 13ème. Ses immeubles du début du XXe siècle, ses jardins de copropriété et sa population de médecins et d'enseignants en font un secteur calme et bien équipé, à mi-chemin entre le centre de Paris et les quartiers populaires du sud de l'arrondissement.

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Quartier 02 Animé

Gare

Gare, autour de la gare d'Austerlitz et de la ZAC Paris Rive Gauche, est le quartier en transformation la plus rapide du 13ème. Les programmes immobiliers neufs de qualité, les universités, la BnF et les équipements culturels ont transformé en 20 ans d'anciennes friches ferroviaires en quartier mixte et dynamique. C'est ici que l'on trouve les biens les plus contemporains et les mieux conçus de l'arrondissement.

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Quartier 03 Secret

Maison-Blanche

Maison-Blanche, au sud de l'arrondissement autour de la place d'Italie, est le quartier résidentiel le plus calme et le plus familial du 13ème. Sa position centrale dans l'arrondissement, ses bonnes liaisons de transport et sa diversité commerciale en font un secteur apprécié des familles qui recherchent un Paris tranquille et bien équipé.

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Quartier 04 Luxe

Croulebarbe

Croulebarbe, entre la Butte-aux-Cailles et les Gobelins, est l'un des quartiers les plus secrets et les plus pittoresques du 13ème. Ses maisons de ville, ses impasses fleuries et ses villas cachées rappellent un Paris d'avant Haussmann qui résiste encore. Les biens dans ce secteur sont rares et très demandés par les amateurs d'authenticité parisienne.

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Patrimoine

Lieux emblématiques

BnF François-Mitterrand

Bibliothèque nationale, 4 tours en L, livre ouvert architecture Perrault (1996).

Manufacture des Gobelins

Manufacture royale tapisserie depuis 1601, savoir-faire patrimonial.

Butte-aux-Cailles

Village dans la ville, maisons basses, ruelles pavées et bistrots.

Quartier asiatique

Plus grande communauté asiatique d'Europe, restaurants et marchés.

Cité Florale

Ensemble urbain années 1920, maisonnettes aux noms de fleurs.

Rue Mouffetard / Place d'Italie

Place pivot du 13ᵉ, axe gourmand et tour Italie 13.

Guide vendeur

Vendre dans le 13e
au meilleur prix

Tout ce qu'il faut savoir pour réussir la vente de votre bien dans le 13e arrondissement.

7 597 — 9 737 €
Moitié centrale des ventes DVF 1er sem. 2026 (P25–P75)
10 816 €
Haut du marché : 10 % des ventes DVF 1er sem. 2026 au-delà (P90)
+0,6 %
Évolution de la médiane DVF (1er sem. 2025 → 1er sem. 2026)

Atouts qui valorisent votre bien

  • Adresse Butte-aux-Cailles
  • Quartier en pleine mutation
  • Métro multilignes Place d'Italie
  • Loft architecte ou maisonnette Cité Florale
  • Vue tours BnF

Frictions à anticiper

  • Tours années 1970 sans charme
  • Copropriété sans rénovation lourde
  • Bruit boulevard périphérique
  • Étage bas peu lumineux

Biens les mieux vendus

  • Maisonnettes Cité Florale
  • Pieds-à-terre Butte-aux-Cailles
  • Plateaux modernes Olympiades
  • Familiaux Tolbiac/Glacière
Checklist en 7 étapes

Ce qu'il faut préparer pour vendre dans le 13e

  1. Estimation professionnelle indépendante : faire valider la valeur par un expert qui connaît la copropriété et la rue.
  2. Diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb (immeubles avant 1949), électricité, gaz, mesurage Loi Carrez.
  3. 3 derniers PV d'AG de copropriété : transparence sur les travaux votés, charges, contentieux.
  4. Règlement de copropriété et état descriptif de division à jour.
  5. Home staging avant les visites : photos professionnelles, dépersonnalisation, mise en scène.
  6. Mandat exclusif recommandé pour la réactivité, l'effet de levier marketing et l'accès au réseau d'acquéreurs qualifiés.
  7. Anticiper les questions : charges mensuelles, fonds de travaux, projets de copropriété, vétusté ascenseur.
En bref

Le 13e
en quelques traits

Profil acquéreur, ambiance et typologies recherchées dans le 13e arrondissement.

Idéal pour

Famille multiculturelle Investisseur locatif Primo-accédant

Ambiance

Multiculturel Universitaire Créatif (street art)
Tension du marché : forte

Typologies les plus recherchées

  • T3 familial Butte aux Cailles
  • T2 étudiant BnF
  • Logement neuf ZAC Rive Gauche
Stratégies & expertise METROREALTY

Investir dans le 13e
avec un partenaire de confiance

Deux stratégies-types adaptées au cœur de Paris, mises en œuvre par 22 ans d'expertise terrain.

— Butte aux Cailles

Le village dans Paris

La Butte aux Cailles est un micro-quartier exceptionnel : rues pavées, guinguettes, ambiance village. Les biens dans ce secteur se vendent très rapidement et leur valorisation dépasse la moyenne du 13ème.

Budget cible : 380 000 – 650 000 €
— Locatif universitaire

La demande étudiante BnF

La concentration universitaire autour de Paris Cité et de la BnF crée une demande locative très forte de studios et T2. Les logements neufs de la ZAC Rive Gauche sont prisés pour leur confort et performance énergétique.

Rentabilité brute estimée : ~3,4 %
Notre expertise

22 ans dans le 13e arrondissement

METROREALTY accompagne depuis 22 ans les transactions les plus exigeantes du 13e arrondissement. Nos conseillers connaissent les copropriétés et les rues de l'arrondissement. De la négociation d'un appartement Butte-aux-Cailles à la cession d'un local commercial BnF François-Mitterrand, nous défendons vos intérêts avec discrétion et expertise.

Notre implantation au 18 rue Molière, à 200 mètres du Palais-Royal, nous donne une connaissance de terrain des copropriétés, des particularités juridiques (immeubles classés, servitudes, droits de préemption) et des acquéreurs internationaux qui font le marché.

Estimer mon bien Paris 13e
Nos ventes

Nos dernières ventes
près du 13e

Pas encore de vente dans le 13e : voici nos ventes dans les arrondissements voisins.

PARIS 75014 - DAGUERRE / RASPAIL - APPARTEMENT FAMILIAL - ASCENSEURVendu
PARIS 75014 - DAGUERRE / RASPAIL - APPARTEMENT FAMILIAL - ASCENSEUR
Rue Froidevaux, 75014 Paris
Vendu en décembre 2025
Paris 14e155 m²5 p.Appartement
Le marché du 14eLes prix rue par rue

Voir toutes nos ventes

Questions fréquentes

Vos questions sur
le 13e arrondissement

Le prix médian au m² dans le 13e arrondissement s'établit à 8 636 €/m² au 1er semestre 2026 selon les données DVF DGFiP. La fourchette s'étend de 6 443 €/m² (P10, entrée de gamme) à 10 816 €/m² (P90, top 10 %), sur 695 transactions appartements enregistrées.

La médiane DVF des ventes d'appartements a progressé de 0,6 % entre le 1er semestre 2025 et le 1er semestre 2026 (fichier DGFiP brut, provisoire). Entre 2021 et 2025, elle a reculé de 11,4 % (médianes annuelles), reflétant la correction du marché parisien.

Le marché du 13e arrondissement a enregistré 695 transactions au 1er semestre 2026 selon les données DVF DGFiP. Ce volume traduit un marché actif, accessible à différents profils d'acquéreurs.

Le loyer médian de référence DRIHL 2025 s'élève à 26,0 €/m²/mois. Le loyer plafond autorisé est de 35,76 €/m², le minorant à 20,86 €/m². Le rendement brut indicatif (loyer encadré × 12 / prix m²) s'établit autour de 3,0 %.

Les abords du Butte-aux-Cailles et la BnF François-Mitterrand, ainsi que Place d'Italie sont les secteurs les plus prisés du 13e arrondissement.

Oui, le 13e offre une qualité de vie appréciée de ses résidents à l'année. Multiculturel et dynamique, il propose une vie de quartier authentique autour de la Butte-aux-Cailles. Les familles apprécient la qualité des établissements scolaires et la présence de nombreux espaces verts.

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