Guide acheteur · Paris 2026

Acheter son appartement
à Paris

La méthode METROREALTY pour acheter au juste prix et en toute sécurité. Budget, financement, recherche, visites, offre, compromis et acte : chaque étape expliquée par nos conseillers.

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22 ansD'expertise à Paris

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Sommaire du guide

1Définir son projet et son budget
2Financer son achat
3Chercher et confier sa recherche
4Accéder aux biens avant diffusion
5Visiter avec méthode
6Faire une offre et négocier
7Le compromis et la rétractation
8Lire les diagnostics
9L'acte authentique et les frais de notaire
10Les honoraires d'agence

Accéder à la check-list acheteur

Un projet cadré avant la première visite

Budget complet, financement validé, critères hiérarchisés : un acquéreur préparé visite moins, décide mieux et négocie avec des arguments.

Un prix vérifié sur les ventes réelles

Chaque prix demandé se compare aux ventes DVF de la rue et de l'immeuble. C'est la base d'une offre juste.

Une transaction sécurisée jusqu'aux clés

Offre, compromis, diagnostics, financement, acte : chaque étape a ses délais et ses pièges. Nous les suivons avec vous jusqu'à la remise des clés.

Étape une

Définir son projet
et son budget

Avant de visiter, il faut savoir ce que l'on cherche et ce que l'on peut réellement dépenser. À Paris, le prix médian d'un appartement varie de 8 100 à 14 629 €/m² selon l'arrondissement (ventes DVF du 1er semestre 2026).

Les cinq questions à trancher

Résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif ?
Quelle surface et combien de chambres, aujourd'hui et dans cinq ans ?
Quels quartiers, et quels critères ne sont pas négociables (étage, ascenseur, extérieur, calme) ?
Quel calendrier : faut-il vendre avant d'acheter ?
Quel budget total, frais compris ?

Le budget complet

Au prix du bien s'ajoutent les frais d'acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire, environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien), les frais de garantie du prêt et, le cas échéant, les travaux. Pour situer un prix, consultez les prix par arrondissement et nos biens à vendre.

Le conseil METROREALTY

Classez vos critères en trois colonnes : indispensable, important, souhaitable. C'est cette hiérarchie qui permet de décider vite quand le bon bien se présente.

Étape deux

Financer
son achat

Un financement préparé rend une offre crédible. Les taux ci-dessous sont ceux que relève notre outil d'estimation (baromètre Meilleurtaux, « bon taux », novembre 2026) ; ils changent chaque mois et dépendent de votre profil.

Durée du prêt	Taux relevé	Mensualité pour 300 000 € empruntés
15 ans	3,87 %	2 200 €
20 ans	3,96 %	1 812 €
25 ans	4,01 %	1 585 €

Mensualités hors assurance emprunteur, arrondies à l'euro. Chaque fiche de nos biens à vendre comporte un simulateur de budget et de mensualités au taux du mois.

Les règles des banques

Taux d'endettement limité à 35 % des revenus, assurance comprise.
Durée de prêt de 25 ans au plus pour un logement ancien.
Un apport couvrant au moins les frais d'acquisition est généralement attendu, soit environ 8 à 10 % du prix.
Un accord de principe de la banque ou d'un courtier renforce votre offre face aux autres acquéreurs.

Exemple

Pour emprunter 300 000 € sur 20 ans au taux relevé de 3,96 %, la mensualité est d'environ 1 812 € hors assurance. Avec un taux d'endettement de 35 %, elle suppose des revenus nets d'environ 5 200 € par mois pour le foyer.

Étape trois

Chercher et
confier sa recherche

À Paris, les biens bien placés au bon prix partent vite. Une recherche efficace se prépare : critères clairs, alertes, réactivité, et un interlocuteur qui connaît le terrain.

Le cahier des charges

Budget, quartiers, surface, étage, extérieur, calendrier : vos critères sont écrits et hiérarchisés.

La veille

Portails, réseaux d'agences, nos biens à vendre : les nouveautés sont filtrées chaque jour.

La présélection

Seuls les biens qui répondent aux critères indispensables sont proposés, avec les ventes DVF voisines.

Les visites

Votre conseiller visite avec vous, ou avant vous si vous êtes loin de Paris.

Le compte rendu

Points forts, points faibles, prix au regard du marché : vous décidez sur des faits.

Le mandat de recherche vous permet de confier cette démarche à METROREALTY : un conseiller dédié cherche pour vous, y compris parmi les biens qui ne sont pas encore publiés. Voyez comment acheter un appartement à Paris avec METROREALTY.

Comment être dans la boucle

Être connu d'une agence avec un projet précis et un financement validé.
Répondre vite : une visite proposée le jour même se décide le jour même.
Accepter de visiter un bien sans photos professionnelles, parfois encore occupé.
Laisser son conseiller vérifier le prix comme pour un bien publié.

Les biens confiés en vente confidentielle sont présentés en priorité aux acquéreurs en recherche active qui nous ont confié leur projet.

Étape quatre

Accéder aux biens
avant diffusion

Une partie des appartements parisiens se vend avant toute annonce publique : le vendeur souhaite de la discrétion, ou l'agence connaît déjà des acquéreurs prêts.

Le conseil METROREALTY

Un bien présenté avant diffusion n'est pas forcément une bonne affaire : c'est une occasion d'arriver le premier. Le prix se juge sur les mêmes ventes comparables.

Étape cinq

Visiter
avec méthode

Une visite ne se limite pas à l'appartement. L'immeuble, la copropriété et le quartier pèsent autant dans la valeur et dans votre confort futur.

Dans l'appartement

Lumière et orientation, idéalement à deux heures différentes.
Bruit de la rue et des voisins, fenêtres fermées et ouvertes.
État de l'électricité, de la plomberie, du chauffage et des fenêtres.
Surface Carrez réelle et pièces réellement utilisables.
Cave, rangements, possibilités de travaux.

Dans l'immeuble et la copropriété

Façade, toiture, cage d'escalier, ascenseur.
Montant des charges et de la taxe foncière.
Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : travaux votés ou envisagés.
Fonds de travaux, impayés éventuels, procédures en cours.

Exemple

Deux appartements de même surface dans la même rue : l'un au quatrième avec ascenseur, l'autre au premier sur cour. Les ventes DVF de l'immeuble et de la rue montrent souvent un écart de prix net entre ces deux situations ; votre conseiller le chiffre avant l'offre.

Étape six

Faire une offre
et négocier

L'offre d'achat est écrite. Elle indique le prix proposé, la durée de validité, le mode de financement et les conditions éventuelles. Une offre argumentée a plus de chances d'être acceptée qu'une offre basse sans explication.

	Offre peu préparée	Offre argumentée
Prix	Un pourcentage de remise choisi au hasard	Un prix justifié par les ventes DVF et l'état du bien
Financement	« Prêt en cours »	Accord de principe ou attestation de financement
Délais	Flous	Date de compromis et de signature proposées
Lecture du vendeur	Une négociation de plus	Un acquéreur sérieux et prêt

Les points de vigilance

Ne pas faire d'offre sur un bien que l'on n'achèterait pas au prix proposé.
Fixer une durée de validité courte et claire.
Garder une marge pour les frais d'acquisition et les éventuels travaux.
Faire relire l'offre par son conseiller avant l'envoi.

Étape sept

Le compromis
et la rétractation

Une fois l'offre acceptée, l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) est signé chez le notaire ou par l'agence. Il fixe le prix, les délais et les conditions suspensives.

Signature de l'avant-contrat

Le dossier de diagnostics et les documents de copropriété sont annexés. Vous les lisez avant de signer.

Délai de rétractation de 10 jours

À compter du lendemain de la notification de l'acte, vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité, par lettre recommandée.

Dépôt de garantie

Habituellement 5 à 10 % du prix, versé au notaire et déduit du prix le jour de l'acte.

Conditions suspensives

Obtention du prêt dans le délai prévu (souvent 45 à 60 jours), absence de servitude ou de préemption.

Préparation de l'acte

Le notaire réunit les pièces et purge le droit de préemption de la Ville.

Ce qu'il faut vérifier

Le montant du prêt et le taux maximal inscrits dans la condition suspensive.
Les dates : rétractation, obtention du prêt, signature de l'acte.
La liste des meubles éventuellement vendus avec le bien.
La répartition des travaux votés avant et après la signature.

Étape huit

Lire
les diagnostics

Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à l'avant-contrat. Il renseigne sur l'énergie, la sécurité et la surface du bien.

DPE
Étiquette énergie de A à G, valable dix ans. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034 : un point clé pour un investissement locatif.

Amiante
Obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

Plomb
Constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949.

Électricité et gaz
Obligatoires si l'installation a plus de quinze ans.

Risques et surface
État des risques, termites selon les zones fixées par arrêté, et mesurage loi Carrez en copropriété.

Un diagnostic défavorable n'empêche pas d'acheter : il se chiffre. Votre conseiller vous aide à estimer les travaux et à en tenir compte dans le prix.

Étape neuf

L'acte authentique
et les frais de notaire

La signature de l'acte authentique intervient en général deux à trois mois après l'avant-contrat. Le prix et les frais sont versés au notaire, qui remet les clés à l'acquéreur.

Les frais de notaire

Dans l'ancien, les « frais de notaire » représentent environ 7 à 8 % du prix : ils sont composés surtout de droits de mutation reversés au département et à l'État, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Dans le neuf, ils sont d'environ 2 à 3 %.

Le jour de la signature

Visite de contrôle du bien juste avant la signature.
Relevé des compteurs et remise des clés.
Les fonds du prêt et l'apport sont versés au notaire avant le rendez-vous.
Le notaire envoie ensuite le titre de propriété, après publication.

Étape dix

Les honoraires
d'agence

Nos honoraires sont à la charge de l'acquéreur et calculés sur le prix net vendeur. Les taux TTC sont dégressifs : forfait 4 000 € en dessous de 40 000 €, 10 % de 41 000 à 100 000 €, 8 % de 100 001 à 200 000 €, 7 % de 200 001 à 350 000 €, 6 % de 350 001 à 800 000 €, 5 % au-delà, sans cumul des tranches. Ils figurent dans le prix affiché de chaque annonce et dans notre barème.

Le prix affiché sur chacune de nos annonces comprend les honoraires. Notre barème des honoraires est disponible à tout moment, et il s'applique aussi au mandat de recherche.

Cas particuliers

Primo-accédants, familles,
acquéreurs étrangers

Les étapes restent les mêmes ; les priorités changent.

Premier achat

Faire le point sur l'apport et la capacité d'emprunt avant toute visite.
Se renseigner sur les aides : le prêt à taux zéro, sous conditions, et le Prêt Paris Logement de la Ville de Paris.
Viser des surfaces efficaces : un studio ou un deux-pièces bien conçu vaut mieux qu'une grande surface mal distribuée.

Familles

Vérifier le secteur scolaire de l'adresse et les crèches du quartier.
Penser à l'ascenseur, au local à poussettes, à la cave et aux charges.
Explorer les arrondissements familiaux : 15^e, 12^e, 17^e.

Acquéreurs étrangers

Aucune restriction d'achat pour les non-résidents ; l'acte est signé chez un notaire français.
Les banques demandent souvent un apport plus élevé et l'ouverture d'un compte en France.
La signature peut se faire par procuration. Voyez acheter depuis l'étranger.

Pour un achat locatif, notre guide pour investir à Paris détaille rendement, fiscalité et choix de l'arrondissement.

Annexe

Check-list de l'acheteur METROREALTY

Suivez votre projet d'achat étape par étape.

Avant de chercher

Définir le projet, les quartiers et les critères indispensables.
Calculer le budget complet, frais d'acquisition compris.
Obtenir un accord de principe de financement.

Pendant la recherche

Activer les alertes et se faire connaître d'une agence.
Visiter deux fois les biens retenus.
Demander les PV d'assemblée générale et le montant des charges.

Offre et compromis

Comparer le prix aux ventes DVF de la rue.
Rédiger une offre écrite avec preuve de financement.
Lire les diagnostics avant de signer l'avant-contrat.

Jusqu'à l'acte

Respecter le délai d'obtention du prêt.
Préparer le virement des fonds au notaire.
Faire la visite de contrôle avant la signature.

Questions fréquentes

Vos questions sur l'achat à Paris

Quel budget prévoir pour acheter un appartement à Paris ?

Le prix médian varie de 8 100 à 14 629 €/m² selon l'arrondissement (ventes DVF du 1er semestre 2026). Au prix s'ajoutent environ 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien, les frais de garantie du prêt et les éventuels travaux.

Combien d'apport faut-il ?

Les banques attendent en général un apport couvrant au moins les frais d'acquisition, soit environ 8 à 10 % du prix. Un apport plus élevé améliore le taux et la capacité d'emprunt.

Combien de temps entre l'offre et la remise des clés ?

Comptez en général deux à trois mois entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte authentique, le temps d'obtenir le prêt et de réunir les pièces.

Peut-on se rétracter après le compromis ?

Oui. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat, sans motif ni pénalité.

Qui paie les honoraires d'agence ?

Qu'est-ce qu'un mandat de recherche ?

C'est un contrat par lequel vous confiez votre recherche à une agence : un conseiller cherche pour vous, y compris parmi les biens non publiés, visite, vérifie le prix et vous accompagne jusqu'à l'acte.

Un acquéreur étranger peut-il acheter à Paris ?

Oui, sans restriction. L'acte est signé chez un notaire français, éventuellement par procuration. Les banques demandent souvent un apport plus élevé aux non-résidents.

Vous vendez aussi ? Lisez notre guide du vendeur.

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