Paris 13th arrondissement · BnF & Butte-aux-Cailles

Real estate in Paris 13e arrondissement

From the Bibliothèque nationale de France to the Butte-aux-Cailles, the 13th combines modernity and authenticity. Multicultural, academic and in full transformation — a many-faceted arrondissement for discerning investors. ZAC Rive Gauche and Chinatown: two distinctive value drivers.

Estimate my property Paris 13th Talk to an expert
8 633 €Price /sqm Q4 2025
181 271Inhabitants
11 302 €Top 10% (premium)
01

Butte-aux-Cailles & BnF

Between the picturesque village of the Butte-aux-Cailles and the great cultural institutions — Bibliothèque nationale de France, Paris Cité — the 13th is the most contrasted and most captivating arrondissement in Paris.

02

A multicultural arrondissement in motion

Developing ZAC Rive Gauche, very strong university rental demand and districts in full gentrification: the 13th shows solid fundamentals. Its Chinatown and multicultural life make it one of the most dynamic arrondissements in southern Paris.

03

Liquidité internationale

Le 13th arrondissement de Paris affiche un prix moyen de 8 510 €/sqm à fin 2025, avec une évolution annuelle de −0,2 %. Délai de vente moyen : 55 jours.

Real estate market

Le 13th en chiffres

Un marché ultra-exclusif, structurellement contraint, soutenu par une demande internationale permanente.

8 633 €/sqm
Median price 2025 (DVF)
11 302 €/sqm
Top 10% (premium)
−0,2 %
Evolution 2024 → 2025

Sources : Paris Notaires Services / Base BIEN (prix sqm T4 2025) · DRIHL 2025 (loyer encadré) · DVF DGFIP 2025 (volumes transactions)

Historical evolution

Prix au sqm since 1996

T1 1996 2 430 €
T4 2025 8 530 €
Sur 30 ans ×3,5

Indice Notaires-INSEE — moyenne trimestrielle standardisée appartements anciens · 120 trimestres · 1996-2025.

Le 13th arrondissement affiche un prix médian de 8 633 €/sqm en 2025 (DVF DGFIP), avec une fourchette de 6 207 à 11 302 €/sqm sur 1 497 transactions.

Avec un prix moyen de 8 510 €/sqm, le 13th arrondissement présente un profil de marché bien identifié. Les acquéreurs y trouvent une combinaison spécifique de patrimoine, qualité de vie et accessibilité.

Energy performance

Dwellings DPE
du 13th arrondissement

71 441 energy diagnostics issued for apartments since July 2021. La classe DPE weighted average s'établit à D.

71 441
DPE issued
since July 2021
D
Average class
weighted average
66 %
Above E
46 938 dwellings (A to D)
11 %
Below E
7 645 dwellings (F-G)
DPE class distribution — apartments ADEME scale : from cold (A) to hot (G)
A0.2 % B1.2 % C34.4 % D29.9 % E23.6 % F7.1 % G3.6 %
← Low consumption High consumption / energy sieve →

Source: ADEME — DPE Dwellings existants (since July 2021) · filtre type_batiment=appartement, code_postal_ban=75013.

History

From the Gobelins
to the Butte

The 13th arrondissement is the Paris of assumed contrasts: the working-class and revolutionary Butte-aux-Cailles sits alongside the most lively Chinatown in Europe, while Perrault's BnF and the universities of Paris Rive Gauche have transformed former warehouses into a major intellectual and cultural hub. Between the romantic Butte-aux-Cailles, the modern Bibliothèque François-Mitterrand quarter, the dynamic Place d'Italie and the largest Asian quarter in Europe, the 13th gathers in a single arrondissement faces of Paris that have nothing in common — a laboratory of contemporary urban planning where architecture and street art interact uniquely.

Manufacture des Gobelins — Paris 13th arrondissement
Quality of life

Cultural diversity
and street art

Life in the 13th offers a cultural and gastronomic diversity unrivalled in Paris. The Chinatown of avenues de Choisy and d'Ivry, with its Asian supermarkets, Cantonese restaurants and import shops, constitutes a sensory experience unique in Europe. The Butte-aux-Cailles, with its open-air bars, murals and cobbled streets, has the atmosphere of a bohemian and convivial village that residents fiercely defend.

The BnF François-Mitterrand and the Paris VII and XIII universities have transformed the Rive Gauche sector into a dynamic student and intellectual quarter, with a cultural offering (MK2 cinemas, galleries, performance venues) in constant expansion. Street art is omnipresent, with monumental works by Obey, C215 and Invader scattered through the streets, while one of the city's most beautiful Art Déco swimming pools sits at the heart of the Butte-aux-Cailles.

Butte-aux-Cailles — Paris 13th arrondissement
Did you know?

Trois anecdotes
du 13th arrondissement

— Anecdote 01

The Manufacture des Gobelins, founded in 1662 by Colbert to supply the furniture and tapestries of the Court of Versailles, is still operating in the 13th. Its craftsmen perpetuate high-warp weaving techniques unchanged since the 17th century, producing tapestries for national monuments and French embassies.

— Anecdote 02

Les Frigos, the former refrigerated warehouses of the Gare d'Austerlitz turned into artists' studios in the 1980s, were the model for every creative reinvention that followed in Paris. These 25,000 sqm of studios still house more than 200 artists and craft artisans today, after narrowly escaping demolition for a residential project.

— Anecdote 03

The 13th arrondissement hosts the oldest Chinese community in France, established as early as the 1920s around rue du Disque. The Vietnamese and Cambodian migration wave of the 1970s, following the fall of Saigon, transformed the quarter into a Chinatown of international scale.

Our view
What residents of the 13th quickly discover is the art of living on a different scale — broader, more diverse, freer. The Butte-aux-Cailles, with its half-timbered houses and cooperative bars, resembles an alternative village set on a hill above the great boulevards. The galleries of rue Louise Weiss and the murals of the quarter make it a permanent home of contemporary Parisian art, a stone's throw from the BnF and the universities of Paris Rive Gauche. Its residents are proud of an arrondissement that resembles no other and fully assumes it — a pride that MetroRealty shares and that market figures are beginning to reflect.
— METROREALTY · 20 ans d'expertise à Paris
Cartography

Les quatre
sous-quartiers du 13th

Each sector of the 13th has its identity, atmosphere and property typology. Click the map or cards to view their boundaries.

Interactive map Hover a district
Salpêtrière Gare Maison-Blanche Croulebarbe
District 01 Heritage

Salpêtrière

Salpêtrière, autour du grand hôpital historique et des facultés de médecine, est le quartier le plus institutionnel du 13ème. Ses immeubles du début du XXe siècle, ses jardins de copropriété et sa population de médecins et d'enseignants en font un secteur calme et bien équipé, à mi-chemin entre le centre de Paris et les quartiers populaires du sud de l'arrondissement.

District 02 Lively

Gare

Gare, autour de la gare d'Austerlitz et de la ZAC Paris Rive Gauche, est le quartier en transformation la plus rapide du 13ème. Les programmes immobiliers neufs de qualité, les universités, la BnF et les équipements culturels ont transformé en 20 ans d'anciennes friches ferroviaires en quartier mixte et dynamique. C'est ici que l'on trouve les biens les plus contemporains et les mieux conçus de l'arrondissement.

District 03 Secret

Maison-Blanche

Maison-Blanche, au sud de l'arrondissement autour de la place d'Italie, est le quartier résidentiel le plus calme et le plus familial du 13ème. Sa position centrale dans l'arrondissement, ses bonnes liaisons de transport et sa diversité commerciale en font un secteur apprécié des familles qui recherchent un Paris tranquille et bien équipé.

District 04 Luxury

Croulebarbe

Croulebarbe, entre la Butte-aux-Cailles et les Gobelins, est l'un des quartiers les plus secrets et les plus pittoresques du 13ème. Ses maisons de ville, ses impasses fleuries et ses villas cachées rappellent un Paris d'avant Haussmann qui résiste encore. Les biens dans ce secteur sont rares et très demandés par les amateurs d'authenticité parisienne.

Heritage

Lieux emblématiques

BnF François-Mitterrand

Bibliothèque nationale, 4 tours en L, livre ouvert architecture Perrault (1996).

Manufacture des Gobelins

Manufacture royale tapisserie since 1601, savoir-faire patrimonial.

Butte-aux-Cailles

Village dans la ville, maisons basses, ruelles pavées et bistrots.

Quartier asiatique

Plus grande communauté asiatique d'Europe, restaurants et marchés.

Cité Florale

Ensemble urbain années 1920, maisonnettes aux noms de fleurs.

Rue Mouffetard / Place d'Italie

Place pivot du 13ᵉ, axe gourmand et tour Italie 13.

Seller guide

Selling in the 13th
at the best price

Tout ce qu'il faut savoir pour réussir la vente de votre bien dans le 13th arrondissement.

8 130 — 8 910 €
Fourchette typique au sqm
8 910 €
Haut du marché (Butte-aux-Cailles, BnF François-Mitterrand)
−0,2 %
Annual evolution (Dec 2024 → Dec 2025)

Strengths that boost your property value

  • Adresse Butte-aux-Cailles
  • Quartier en pleine mutation
  • Métro multilignes Place d'Italie
  • Loft architecte ou maisonnette Cité Florale
  • Vue tours BnF

Frictions to anticipate

  • Tours années 1970 sans charme
  • Copropriété sans rénovation lourde
  • Bruit boulevard périphérique
  • Étage bas peu lumineux

Best-selling properties

  • Maisonnettes Cité Florale
  • Pieds-à-terre Butte-aux-Cailles
  • Plateaux modernes Olympiades
  • Familiaux Tolbiac/Glacière
7-step checklist

Ce qu'il faut préparer pour vendre dans le 13th

  1. Professional valuation indépendante : faire valider la valeur par un expert qui connaît la copropriété et la rue.
  2. Mandatory diagnostics : DPE, amiante, plomb (immeubles avant 1949), électricité, gaz, mesurage Loi Carrez.
  3. 3 derniers PV d'AG de copropriété : transparence sur les travaux votés, charges, contentieux.
  4. Règlement de copropriété et état descriptif de division à jour.
  5. Home staging avant les visites : photos professionnelles, dépersonnalisation, mise en scène.
  6. Exclusive mandate recommandé pour la réactivité, l'effet de levier marketing et l'accès au réseau d'acquéreurs qualifiés.
  7. Anticipate questions : charges mensuelles, fonds de travaux, projets de copropriété, vétusté ascenseur.
At a glance

Le 13th
en quelques traits

Profil acquéreur, ambiance et typologies recherchées dans le 13th arrondissement.

Ideal for

Multicultural family Rental investor First-time buyer

Atmosphere

Multicultural University Creative (street art)
Market tension: high

Most sought-after typologies

  • Family 3-room in Butte aux Cailles
  • 2-room student near BnF
  • New-build flat in ZAC Rive Gauche
Strategies & expertise METROREALTY

Investing in the 13th
with a trusted partner

Deux stratégies-types adaptées au cœur de Paris, mises en œuvre par 20 ans d'expertise terrain.

— Butte aux Cailles

The village within Paris

Butte aux Cailles is an exceptional micro-neighbourhood: cobbled streets, guinguettes, village atmosphere. Properties in this area sell very quickly and their value appreciation exceeds the 13th's average.

Target budget: €380,000 – €650,000
— University rental

The BnF student demand

The university concentration around Université Paris Cité and the BnF creates very strong rental demand for studios and 2-rooms. New-build flats in the ZAC Rive Gauche are valued for their comfort and energy performance.

Estimated gross yield: ~3.4%
Our expertise

20 years in the 13th arrondissement

METROREALTY has been guiding the most demanding transactions for over 20 years du 13th arrondissement. Notre équipe connaît chaque immeuble, chaque cage d'escalier, chaque gardien. De la négociation d'un appartement Butte-aux-Cailles à la cession d'un local commercial BnF François-Mitterrand, nous défendons vos intérêts avec discrétion et expertise.

Notre implantation au 18 rue Molière, à 200 mètres du Palais-Royal, nous donne une connaissance terrain inégalée des copropriétés, des particularités juridiques (immeubles classés, servitudes, droits de préemption) et des acquéreurs internationaux qui font le marché.

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Frequently asked questions

Your questions about
le 13th arrondissement

The median price per sqm in the 13th arrondissement s'établit à 8 633 €/sqm en 2026 selon les données DVF DGFIP. La fourchette s'étend de 6 207 €/sqm (P10, entrée de gamme) à 11 302 €/sqm (P90, top 10 %), sur 1 497 transactions appartements enregistrées.

Over the past 12 months, prices changed by −0,2 % (Dec 2024 → Dec 2025). Over 5 years, the change is −9.6%, reflecting the Paris market correction after the 2020 peak. Premium areas (Butte-aux-Cailles, ZAC Rive Gauche) have held up better than average.

The 13th arrondissement market recorded 1 497 transactions in 2026 according to DVF DGFIP data. This volume reflects an active market with a diverse supply for various buyer profiles.

The 2025 DRIHL reference median rent is €26.0/sqm/month. The maximum permitted rent is €35.76/sqm, the minimum €20.86/sqm. The indicative gross yield is around 3,0 %.

The areas around Butte-aux-Cailles and BnF François-Mitterrand, as well as Place d'Italie are the most sought-after in the 13th arrondissement.

The ZAC Rive Gauche offers new-build flats slightly above the 13th's average, with significant advantages: favourable EPC, builder warranties, green spaces. The reduction in notary fees for new-build partly offsets the higher cost.

Selling, buying, investing

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