Estimation · Rez-de-chaussée · Paris

Estimer un rez-de-chaussée à Paris : quelle décote, vraiment ?

On lit souvent qu'un rez-de-chaussée se vend avec une décote fixe. Aucune base publique ne permet pourtant de la mesurer à Paris. Voici pourquoi, et ce qui fait réellement la valeur d'un rez-de-chaussée.

Faire analyser mon rez-de-chaussée Parler à un conseiller
NonÉtage du lot enregistré dans DVF
×1,49Écart haut / bas des prix dans l'immeuble médian · Lab
VisiteLà où s'apprécie la valeur d'un rez-de-chaussée
En bref

Le rez-de-chaussée en quatre réponses

La réponse courte

Aucune base publique ne permet de mesurer la décote d'un rez-de-chaussée à Paris. Nous ne publions donc aucun pourcentage présenté comme une mesure.

Pourquoi

Les ventes enregistrées dans DVF ne mentionnent pas l'étage du logement. Le champ étage des diagnostics de performance énergétique est très majoritairement renseigné à zéro, ce qui le rend inexploitable pour isoler les rez-de-chaussée.

Ce qui est mesuré

Dans un même immeuble parisien, les prix au m² varient fortement d'un lot à l'autre : l'écart entre ventes hautes et basses atteint ×1,49 dans l'immeuble médian (Lab, DVF 2021-2025). L'étage en fait partie, avec l'état, la surface et la vue, sans qu'on puisse en isoler la part.

Ce que nous faisons

Un rez-de-chaussée s'estime sur ce qu'il est : sur rue ou sur cour, sa hauteur sous plafond, son accès, son extérieur, sa lumière. C'est l'objet de la visite.

Méthode

Pourquoi aucune décote universelle n'est publiable

La donnée manque. DVF, la base publique des ventes, enregistre pour chaque vente un prix, une date, une adresse, une surface et un nombre de pièces. Elle n'enregistre pas l'étage. Sans étage, impossible de comparer les rez-de-chaussée aux autres lots.

Les sources de repli ne suffisent pas. Les diagnostics de performance énergétique comportent un champ étage, mais il est très majoritairement renseigné à zéro : il ne distingue pas un rez-de-chaussée d'une valeur non saisie. La hauteur des immeubles, elle, est connue, mais c'est celle du bâtiment, pas l'étage du logement vendu.

Même mesurée, une moyenne tromperait. Un rez-de-chaussée sur une rue passante, un rez-de-chaussée sur une cour plantée et un rez-de-chaussée avec jardin privatif ne sont pas le même bien. Une décote moyenne additionnerait des situations qui n'ont rien en commun, et ne dirait rien du vôtre.

Un pourcentage de décote affiché sans source ni méthode ne mesure pas votre bien : il le classe dans une catégorie.
Le Lab de data METROREALTY

Ce que les données mesurent, et ce qu'elles ne mesurent pas

Plusieurs études du Lab touchent aux préoccupations d'un rez-de-chaussée. Aucune ne mesure l'étage : elles portent sur la parcelle ou sur l'immeuble entier.

L'écart à l'intérieur d'un immeuble

Dans l'immeuble médian, les ventes hautes se paient ×1,49 les ventes basses ; 124 immeubles dépassent ×2 (DVF 2021-2025). La cause de chaque écart n'est pas isolée.

Lire l'étude (publiée le 02/08/2026)

Le bruit et la pollution

À arrondissement égal, l'effet mesuré de l'exposition au bruit et à la pollution est de +3 pts d'indice. L'exposition est celle de la parcelle : elle ne distingue ni l'étage ni le côté rue ou cour.

Lire l'étude (publiée le 21/07/2026)

Le risque d'inondation

À arrondissement égal, l'écart de prix mesuré pour les logements en zone inondable est de ≈ 0 pt d'indice. L'étage, déterminant face à une crue, n'est pas enregistré dans les ventes.

Lire l'étude (publiée le 22/07/2026)

Ce que la visite permet d'établir

Ce qui fait la valeur d'un rez-de-chaussée

DATA sait beaucoup de choses sur l'immeuble et son environnement. METROREALTY voit ce que les bases de données ne voient pas. DATA, c'est data.metrorealty.fr, notre plateforme de données immobilières publiques : ventes DVF, prix au m², diagnostics énergétiques, copropriété, urbanisme, risques et environnement, du quartier à l'adresse. Aucune base n'enregistre l'étage, le côté rue ou cour, ni un extérieur privatif. Pour un rez-de-chaussée, la valeur se lit sur place.

La situation

  • sur rue ou sur cour
  • le retrait par rapport à la rue
  • le vis-à-vis
  • la sécurité
  • le bruit réel, fenêtres ouvertes et fenêtres fermées
  • la nature de la rue : passante, commerçante, calme

Le logement

  • la luminosité réellement observée
  • la hauteur des fenêtres
  • la hauteur sous plafond
  • la distribution
  • l'humidité
  • l'état des sols et des murs

L'extérieur et les usages

  • la qualité de la cour
  • la végétation
  • un extérieur privatif
  • un accès indépendant éventuel
  • la possibilité d'un usage professionnel, selon le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme
  • la possibilité de réunir des lots
  • le profil des acquéreurs intéressés
Méthode

Comment nous estimons un rez-de-chaussée

La base mesurée. Le prix médian du secteur et de la typologie, sur une période et un nombre de ventes indiqués — sans ajustement automatique pour l'étage.

Les ventes comparables. Les ventes récentes proches, en recherchant des rez-de-chaussée comparables lorsqu'ils sont identifiables.

La visite. Situation, lumière, hauteur sous plafond, accès, extérieur, usages possibles.

L'avis de valeur. Une fourchette argumentée, qui distingue ce qui est mesuré de ce qui relève de l'appréciation du bien.

Nos ventes

Nos dernières ventes
à Paris

PARIS 1er - SAINT HONORE / TUILERIES - BELLE STUDETTE AU DERNIER ETAGEVendu
PARIS 1er - SAINT HONORE / TUILERIES - BELLE STUDETTE AU DERNIER ETAGE
Rue Saint-Honoré, 75001 Paris
Vendu en novembre 2026
Paris 1er17 m²1 p.Studio
Le marché du 1erLes prix rue par rue
PARIS 11EME - FIADHERBE CHALIGNY - 2 PIECES AVEC TERRASSEVendu
PARIS 11EME - FIADHERBE CHALIGNY - 2 PIECES AVEC TERRASSE
Rue du Faubourg Saint-Antoine, 75011 Paris
Vendu en octobre 2026
Paris 11e30 m²Appartement
Le marché du 11eLes prix rue par rue
PARIS 11EME - FIADHERBE CHALIGNY - 2 PIECES EN ETAGE ELEVE AVEC VUESVendu
PARIS 11EME - FIADHERBE CHALIGNY - 2 PIECES EN ETAGE ELEVE AVEC VUES
Rue du Faubourg Saint-Antoine, 75011 Paris
Vendu en septembre 2026
Paris 11e31 m²2 p.Appartement
Le marché du 11eLes prix rue par rue
PARIS 4EME - PLACE DES VOSGES - APPARTEMENT DE RECEPTION VUE SUR LA PLACE DES VOGESVendu
PARIS 4EME - PLACE DES VOSGES - APPARTEMENT DE RECEPTION VUE SUR LA PLACE DES VOGES
Place des Vosges, 75004 Paris
Vendu en août 2026
Paris 4e155 m²5 p.Appartement
Le marché du 4eLes prix rue par rue
PARIS 4EME - PLACE DES VOSGES - PLATEAU DE 210 M2 A AMENAGER VUE PLACE DES VOSGESVendu
PARIS 4EME - PLACE DES VOSGES - PLATEAU DE 210 M2 A AMENAGER VUE PLACE DES VOSGES
Place des Vosges, 75004 Paris
Vendu en août 2026
Paris 4e210 m²Appartement
Le marché du 4eLes prix rue par rue

Voir toutes nos ventes

Questions fréquentes

Vos questions sur l'estimation d'un rez-de-chaussée

Aucune base publique ne permet de la mesurer : les ventes enregistrées dans DVF ne mentionnent pas l'étage. Un pourcentage universel mêlerait des biens très différents, sur rue ou sur cour, avec ou sans extérieur. La valeur d'un rez-de-chaussée s'établit en l'examinant.

Aucune donnée publique ne permet de chiffrer cet écart, la position sur rue ou sur cour n'étant pas enregistrée. Calme, lumière, vue et sécurité diffèrent souvent fortement entre les deux : ce sont ces éléments que la visite évalue.

Aucune base publique n'enregistre les jardins ou cours privatifs des appartements vendus. Leur effet sur le prix ne peut donc pas être mesuré ; il s'apprécie selon la surface, l'exposition et l'usage possible de l'extérieur.

Elle donne la base du secteur. Pour un rez-de-chaussée, l'essentiel de la valeur tient à des éléments qu'aucune base n'enregistre : elle ne remplace pas une visite.

Estimation

Faites analyser votre rez-de-chaussée

Sur rue ou sur cour, avec ou sans jardin, à usage d'habitation ou mixte : un rez-de-chaussée s'estime sur place, pas avec un pourcentage.

Estimation offerte et sans engagement. Un conseiller vous recontacte sous 2 heures ouvrées ; votre estimation écrite et argumentée vous est remise sous 48 heures après la visite.

Faire analyser mon rez-de-chaussée Parler à un conseiller 01 40 20 93 95

Analyse immobilière : Rodolphe Simon et Meghan O’Reilly, fondateurs de METROREALTY · Page revue le :

Données : DVF / METROREALTY DATA · Dernière mise à jour des données :

DVF (DGFiP) : fichiers bruts « Demandes de valeurs foncières », ventes 2021-2025 et 1er semestre 2026, publication du 12 octobre 2026 (chiffres de 2026 provisoires) · mêmes règles de calcul que data.metrorealty.fr.