La question revient régulièrement dans nos entretiens avec des propriétaires du 1er arrondissement. Les prix ont légèrement corrigé depuis les sommets de 2021–2022. Les taux se stabilisent. Le volume de transactions remonte prudemment. Vendre maintenant, c'est sortir dans un marché qui se réoriente. Attendre, c'est parier sur une reprise dont le calendrier reste incertain. Voici les éléments objectifs pour trancher.
Où en sont les prix immobiliers dans le 1er arrondissement en 2025 ?
Le prix médian dans le 1er arrondissement s'établit à 13 700 €/m² au troisième trimestre 2025, selon les données des Notaires du Grand Paris. Ce niveau reste très supérieur à la médiane parisienne (9 600 €/m²), mais il est en retrait d'environ 8 à 10 % par rapport aux prix de transaction constatés en 2021 et au premier semestre 2022 dans les secteurs Palais-Royal et Tuileries.
Cette correction reflète un phénomène parisien général, pas spécifique au 1er. La remontée rapide des taux entre mi-2022 et fin 2023 a réduit la capacité de financement d'une fraction importante des acquéreurs. Les transactions sur Paris ont chuté de près de 25 % entre 2022 et 2024. Depuis début 2025, les volumes remontent : environ 25 800 transactions enregistrées sur l'année, en hausse de 4 à 6 % par rapport à 2024 (Notaires Grand Paris, données annuelles 2025).
Une rue, une histoire : la place Dauphine et la mémoire des cycles
La place Dauphine, à l'extrémité ouest de l'île de la Cité, est l'un des ensembles résidentiels les plus anciens de Paris encore habités. Créée en 1607 sous Henri IV, elle fut l'une des premières places régulières de Paris. Les Archives de Paris conservent des actes de vente de lots sur cette place datant du début du XVIIe siècle. Depuis quatre cents ans, les biens sur la place Dauphine ont traversé guerres, révolutions, crises économiques et cycles immobiliers. Aucun propriétaire qui y a vendu au « mauvais moment » n'a réellement perdu sur le long terme. C'est une leçon que les données à court terme peinent à transcrire.
Ce que recherchent les acquéreurs dans le 1er arrondissement aujourd'hui
Le profil de l'acquéreur du 1er a évolué depuis 2022. La part des financements purement bancaires a reculé au profit des acquéreurs disposant d'apports significatifs ou achetant comptant. La clientèle internationale — qui n'a jamais totalement disparu — a renforcé sa position relative sur ce marché précis. Ces acquéreurs sont moins sensibles aux taux français qu'aux conditions de change et au contexte économique de leur pays d'origine.
Les biens qui partent vite en 2025 partagent plusieurs caractéristiques : étage élevé ou rez-de-jardin, bonne luminosité, pas de travaux structurels à prévoir, charges de copropriété maîtrisées, classe DPE D ou mieux. Les appartements classés F ou G sont clairement pénalisés — jusqu'à 10 à 15 % de décote selon les secteurs — et leur délai de vente est significativement allongé, conformément aux orientations de la transition énergétique encadrée par l'ADEME.
Les facteurs de valorisation : ce qui fait la différence en 2025
Dans le contexte actuel, trois facteurs font la différence entre un bien qui se vend en six semaines et un bien qui stagne six mois.
Le premier est le diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G ne peuvent plus être mis en location. Cette contrainte réglementaire (Loi Énergie-Climat, Légifrance) pèse sur la perception des acquéreurs, même pour les biens acquis en résidence principale. Un vendeur propriétaire d'un bien F ou G a tout intérêt à engager des travaux de rénovation thermique avant la mise en vente, ou à intégrer ce coût dans la négociation de prix dès le départ.
Le deuxième facteur est l'état de la copropriété. Un immeuble avec des procédures en cours, un fond de travaux insuffisant ou un carnet d'entretien lacunaire dissuade les acquéreurs les plus avertis. Dans le 1er, les copropriétés anciennes sont nombreuses. Vérifier en amont l'état du carnet d'entretien, les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années et le montant du fonds de travaux est une démarche qui raccourcit le délai de vente.
Le troisième facteur est le prix d'entrée sur le marché. C'est le plus déterminant. Un bien entré à 15 500 €/m² dans un secteur où les transactions DVF récentes se situent à 13 500–14 000 €/m² mettra six à douze mois à trouver preneur — si tant est qu'il le trouve sans baisses successives qui dégradent son image.
« Dans les marchés patrimoniaux de centre-ville, les vendeurs qui entrent au prix juste dès la mise en vente obtiennent en moyenne une signature de promesse 40 % plus rapide que ceux qui négocient leur prix à la baisse après plusieurs semaines d'exposition. »
Chambre des Notaires de Paris, Rapport annuel sur le comportement des vendeurs et acquéreurs, 2023
Vendre maintenant : les arguments pour
La fenêtre de 2025–2026 présente plusieurs caractéristiques favorables aux vendeurs dans le 1er arrondissement. Les taux de crédit immobilier, qui avaient atteint 4,5 % fin 2023, sont redescendus autour de 3,2 à 3,5 % en 2025 selon les profils (Banque de France, données mensuelles). Cette détente a redonné de la capacité d'achat aux profils finançant à crédit.
Par ailleurs, le retour progressif des acquéreurs internationaux sur le marché parisien — observé depuis le début de l'année — bénéficie directement aux secteurs où la demande étrangère est structurelle : Louvre, Palais-Royal, Tuileries, Saint-Honoré. Ces acquéreurs ont souvent attendu une correction de prix avant de se repositionner. Cette correction a eu lieu. Ils sont de retour.
Enfin, la réglementation DPE et les obligations de rénovation qui s'annoncent pour 2028 rendent les biens en mauvais état énergétique de plus en plus complexes à vendre. Si votre bien est dans ce cas, vendre avant 2027 — avant le durcissement des obligations — est une stratégie défendable.
Attendre : quand est-ce justifié ?
Attendre est justifié dans deux situations. La première : votre bien est un appartement classé F ou G, et vous envisagez d'y réaliser des travaux de rénovation thermique. Un bien rénové et reclassé D ou C peut prétendre à 8 à 12 % de valorisation supplémentaire par rapport à un bien non rénové équivalent. Dans ce cas, l'investissement dans les travaux est rentable si vous vendez dans les trois à cinq ans suivants.
La deuxième situation : votre bien est exceptionnel dans sa catégorie (dernier étage, vue sur les jardins du Palais-Royal, boiseries classées, surface supérieure à 200 m²), et vous pensez qu'une reprise plus nette du marché en 2027–2028 lui permettrait de franchir un palier de prix significatif. Cette stratégie est pertinente uniquement si vous n'avez pas besoin de liquidités immédiates et si le bien ne se dégrade pas en attendant (charges, fiscalité, DPE).
Notre approche pour les propriétaires du 1er
Chez METROREALTY, nous réalisons une analyse DVF personnalisée de votre bien avant chaque mandat. Nous croisons les transactions des douze derniers mois dans votre rue ou votre pâté de maisons avec les caractéristiques propres de votre appartement — étage, orientation, travaux, DPE — pour vous proposer un prix d'entrée ancré dans la réalité du marché actuel, pas dans celle d'il y a trois ans.
Pour les propriétaires qui hésitent, notre agence propose un entretien d'analyse sans engagement. Nous vous présentons les transactions comparables dans votre secteur, les profils d'acquéreurs actifs actuellement, et une estimation réaliste du délai de vente selon le prix envisagé. Consultez notre page vendre votre bien pour comprendre notre méthode.
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